テナントの使い方は事前に覚えておく事!契約時に確認すべき原状回復について – 開業支援のオフィス店舗経営.COM|店舗オーナー様をトータルサポート

2020.8.10

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テナントの使い方は事前に覚えておく事!契約時に確認すべき原状回復について

テナントの使い方は事前に覚えておく事!契約時に確認すべき原状回復について

テナントを借りる際は入居時の事ばかりを考えてしまいがちですが、退去時のこともしっかりと把握しておかなければなりません。
「原状回復」といって、基本的に入居時の状態に戻さなければならないからです。

そこで今回は、テナント契約時に確認すべき原状回復について解説していきます。テナントを借りる際の必須知識になりますので、事前に確認しておきましょう。

原状回復工事とは?

原状回復工事とは、「借りた時の状態に戻すこと」を言います。
原状回復にかかる費用は借主が負担することが基本で、店舗として改装した物件を元に戻すため工事費も高額になりがちです。

原状回復という言葉通り入居時の状態に戻さなくてはならないため、改装の範囲によっては天井や床の改修工事まで必要になる場合もあります

つまり、テナントを借りる時は退去する時の事も考えなければならないということです。

テナントの原状回復工事は2種類存在する

上記の通り、原状回復工事は入居時の状態に戻すことを指しますが、厳密に言うと2種類あります。

1つはそのままの意味で「入居時の状態に戻すための工事」。もう1つはスケルトン工事と言って、建物の柱などを除くすべてを撤去する工事です。
当然ながら、一般的な原状回復工事とスケルトン工事では必要な費用も大きく異なります。

どちらの工事を求められるかは物件により異なりますが、借りた時点でスケルトン状態であれば退去時もスケルトン工事を求められることが多いです。

テナントの原状回復にかかる費用を抑えるには

テナントの原状回復工事は施工業者に依頼することになりますが、業者によって提示される金額には差があります。
そのため、1つの業者に依頼するのではなく「相見積もり」を行うのがおすすめです。複数の業者から見積もりを取って比較すれば、最も安価な業者を選ぶことができます。

ただし、大家さんから施工業者を指定されることもあるでしょう。そういった場合も相見積もりを取り、それを材料に指定の施工業者に価格交渉をしてみましょう。
この方法であれば、指定業者を利用しつつ工事費用を抑えられる可能性があります。

テナントの使い方における注意点

最後に、テナントの使い方(原状回復)における注意点を解説します。

ここまで解説してきたように、原状回復工事の費用は基本的に借主が全て負担することになっています。
ここで注意したいのが、「居抜き物件」はその限りでない点です。

居抜き物件とは、前の借主の設備を残したまま次の借主が入居することです。
例えば鉄板焼きの居抜き物件であれば、鉄板を残したまま次の入居者が入ることになります。

居抜き物件は、
・旧借主…原状回復をしなくて済む
・新借主…設備を使い回すので少ない資金ですぐに開店できる
・テナントオーナー…退去前から次の入居者を決められるので空室リスクが減る

と全員にメリットがあります。
そのため、場合によっては原状回復工事をせずにそのまま退去できることがあるのです。

しかし、不動産会社やテナントオーナーから理解を得られなかったり、賃貸借契約書に原状回復の義務が記載されていたりした場合は、原状回復をしなければならないこともあります。

とはいえ、賃貸借契約書に原状回復の義務が記載されていてもオーナーとの交渉次第ではそのまま居抜きで退去できることもあるので、交渉する価値はあるでしょう。

まとめ:テナントの使い方は事前に覚えておく事!契約時に確認すべき原状回復について

今回はテナントの使い方について解説してきましたが、いかがだったでしょうか?
テナントを借りる時は、退去する時のことも考えておかなければならないということでした。

テナントの原状回復費用は借主が全て負担するのが基本ですが、居抜き物件の場合はその限りではないので、テナントを借りる際は「居抜き物件として退去できるか」も検討するといいでしょう。

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