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2020.8.10

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賃貸テナント・店舗物件の探し方を解説!

賃貸テナント・店舗物件の探し方を解説!

店舗を開業するにあたり重要になる、賃貸テナント選び。
立地は事業の運営を左右する非常に大切な事柄であり、物件探しには多くの注意点が存在しています。

そこでこの記事では、店舗物件の探し方やコツを詳しく解説します。

賃貸テナントを選ぶ前に

店舗を開業するのにあたり、ただ漠然と物件探しをしてはいけません。店舗の立地は売上に直結するため、念密な計画を練る必要があるでしょう。
賃貸テナントを探す前に、まず決めておくことをご紹介します。

店舗のコンセプトを考える

店舗のコンセプトは、開業を考えている方の大半が持っているものだと思いますが、そのコンセプトが抽象的なままでは今後の計画が難航してしまいます。

明確なゴールがなくては、開業までの道のりは遠回りばかりになってしまうでしょう。
まずはどのようなお店で何をしたいのか?をはっきりとさせてください。

コンセプトがこれ以上突き詰められないと言うのなら、「いつ(When)どこで(Where)だれが(Who)何を(What)なぜ(Why)どのように(How)いくらで(How much)」この5W2Hの考え方をすれば、スムーズに計画を進められるでしょう。

事業計画を立てて支払える賃料を計算する

店舗の賃料は売上から支払い、売上がなくても必ず支払いが続くものです。そのため、予定している売上から店舗の賃料がどのくらい支払えるかが決まってきます。

ただし、売上は流動的なものですし開店前では予想でしかありませんので、できる限り余裕を持った計画を立てるようにしてください。

とにかく無理のない範囲でスタートするという考え方が大切です。
また、事業計画は売上を予測するためだけでなく、貸主との交渉に役立つ場合もありますので必ず用意しておきましょう。

物件契約にかかる費用を用意する

賃貸住宅と同様、店舗物件の物件契約にも多くの費用が発生します。
・保証金・敷金
保証金の償却分は店舗の解約後に返却されます。物件によって費用が変わります。
・仲介手数料
物件紹介をしてもらった不動産会社に支払う手数料です。一般的には賃料の1ヶ月分程度です。
・礼金
貸主に支払うもので、費用は物件によって大きく変わります。
・前家賃
賃料は前払いなので契約時に翌月分を支払います。

保証金は物件によって大きく変わりますが、目安として賃料の6ヶ月分〜10ヶ月分が必要だと考えてください。
契約費用も十分に用意しなくては、物件の選択肢が狭まってしまいます。

賃貸テナントを選ぶ時のチェックポイント


いざ店舗の物件探しをはじめても、確認しなくてはいけない項目を押さえておかないと大きな判断ミスを起こしてしまいます。
物件探しのときにチェックするべき内容をまとめましたので、参考にしてください。

賃貸テナントの賃料の確認

住居物件と違い、一般的な賃貸テナントは「広さ(坪数)✕坪賃料単価」で表示されていることが多いです。
出店希望のエリアの賃料相場を確認しておけば、大まかな賃料の目安が立てられますし、その物件の賃料が割安なのか割高なのか把握できるようになります。

ちなみに、賃料は狭い店舗の方が割高(1坪あたりの)になる傾向があり、個人経営の店舗で人気な広さは大体20坪以下の賃貸テナントです。

賃貸テナントの面積

店舗の広さはどのくらいにするかを事前に考えていると思いますが、実際の物件に当てはめて考えてみます。

例えば飲食店であれば、広々とした店内空間なら客席数を減らして余裕の持てる広めのテナントが必要になりますし、こぢんまりとしたアットホームさを出したいなら広ければ良いというものではありません。

また、広い賃貸テナントで客席数も多く用意するのならスタッフを増やす必要もあり、人件費にも影響があるでしょう。
検討するべきことは山程ありますが、お店のコンセプトを追求すれば自分のお店に最適な広さが分かってくるはずです。

エリアの競合店や人並み

その物件の周辺の人通りはターゲット層かどうかと、時間や曜日ごとの人通りの様子をじっくり調査しましょう。

また、競合店はあるのかも要調査です。ある場合は、競合店との差別化についても考える必要があります。
物件エリアに自分の店舗の需要があるのかを見極めなくてはいけません。

賃貸テナント探しのコツ


通常、賃貸住宅を借りようと思った時にはインターネット検索後に不動産会社に相談に行くと思います。賃貸テナントの探し方も大体同じ方法なのですが、賃貸住宅と違う点もありますのでお伝えしましょう。

ネット非公開物件を探す

優良物件の情報元である不動産会社が、大手不動産業者に全ての情報を公開しているわけではありません。
自社で直接取り扱えば業者を挟むよりも多くの手数料が手に入るためです。

そのような物件はインターネットではなく、現地広告または現地の「貸店舗札」でしか確認できません。
出店を希望するエリアを歩き、文字通り足を使って非公開物件を探しましょう。

古典的な方法ですが、その方法が一番確実です。

信頼できる不動産業者を見つける

不動産業者に物件検索を依頼する場合は、1社に絞らずいくつかの業者に依頼して比較しましょう。
不動産業者には店舗の業種やエリアによって得意不得意があるため、紹介してもらえる物件に優劣があるためです。

また、良いと思える業者があれば担当者と信頼関係を築けるように努力します。
自分が求める物件を明確に伝え丁寧な対応を取り、担当者が気持ち良く仕事のしやすい顧客となることで、良い物件を紹介してもらえる確率が上がる場合もあるからです。

貸主への印象を良くする

1つの賃貸テナントにいくつもの申し込みがあるのは、人気エリアではよくあることです。
多くの貸主が望んでいることは安定した経営なので、選定条件は店舗の資金力や開業後の見通しも重要視されるでしょう。

その他にもやはり印象は大切で、清潔な装いと好印象を与えられるように気を配る必要があります。

賃貸テナント探しの注意点

賃貸テナント探しをする時に、注意しなくてはいけないことをまとめました。

とにかく駅前や繁華街にこだわる

人通りが多い駅前は賃料が高くなります。例えば渋谷区の店舗用物件なら平均坪単価が2.2万〜10万円になり、賃料だけで100万円も掛かってしまう場合もあるでしょう。

そしてライバル店も増えてしまうので、他の店舗との差別化ができていなければ、ただ多くの店舗に埋もれてしまうだけです。

決断は迅速に

店舗運営を左右する重大な決断なので、慎重になってしまうのは当然のことで悪いことではありません。
ただし、エリアによって優良物件は滅多に空きがなく、複数のライバルがいる可能性も考えなくてはいけません。

確認するべきことを確認し、条件を満たしていると確信が持てるならスピード感を持って申込みができるようにしましょう。

まとめ:賃貸テナント・店舗物件の探し方を解説!

注意点やチェックポイントが多い賃貸テナントの物件探しですが、物件探しは今後の店舗が想像できる楽しい時間でもあります。
最低限意識するべきことをしっかり守りながら、自分のお店に最適と思える物件を探してみましょう。

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