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2020.10.7

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店舗の賃貸契約でトラブルを防ぐ為に知っておくべき注意点について

店舗の賃貸契約でトラブルを防ぐ為に知っておくべき注意点について

店舗の賃貸契約は、大きな金額が動く契約だけにトラブルも発生しやすく、問題の多くが「賃貸契約書の確認不足」によって起こります。

極端な話、契約書の内容に賃借人が大きく不利になる内容が含まれていたとしても、契約をしてしまったら従わなくてはいけません。
逆を言えば契約書をよく読み、あらかじめトラブルになりそうな内容を協議して線引きをしておくこと
そうすることで、トラブルの大半は防ぐことができます。

今回は、店舗契約時に注意すべき点についてチェックしていきましょう!

店舗の賃貸契約書に不利になる文が含まれていないかチェックする

開業に向けて希望の物件が見つかったら、まずは貸主と賃貸契約を結びます。
このとき、渡される書類の内容をよく確認してから契約に進まなくてはいけません。

時として契約書には、賃借側の不利になる内容が含まれていることがあります。
そのため、安易に契約してしまうと開業後や退去時に問題が発生するリスクがあるからです。

例えば店舗の契約更新ができない契約だったり、退去時に高額な原状回復費用がかかる内容だったりといったものです。

店舗の賃貸契約は一般住宅の賃貸契約書よりもさらに複雑で難解です。契約者のなかにはよく内容を理解せずに印鑑を押してしまう人もいます

このようなトラブルを避けるためにも、賃貸契約書を交わす際は隅から隅までしっかり読んでから契約しましょう。
もしわからない点や気になる点、著しく不利になりそうな点があれば必ず確認すべきです。
もしくは条件を変えてもらうよう交渉してください。

契約時にトラブルになりやすい内容

契約時に注意しなくてはいけない内容はたくさんありますが、中でも特にトラブルになりやすい項目を解説します。

契約書の中に以下の項目を見つけたらその場で必ず確認するか、いったん契約を保留して対応を考えましょう。

定期建物賃貸借契約

賃貸の契約には普通建物賃貸借契約と、定期建物賃貸借契約があります。

普通建物賃貸借契約は、更新が原則のいわゆる通常の賃貸契約。一方で、定期建物賃貸借契約は更新無しの「期間限定契約」です。

賃借人と貸主の双方の合意があれば契約期間の更新は可能ですが、貸主が「更新しない」といえばその物件で営業は続けられなくなります。

最初から期間限定で開業するつもりなら問題ありませんが、そうでない場合は契約時に熟考しましょう。

保証金の償却

契約書の中に「保証金の償却」という項目があったら注意が必要です。

「解約時に保証金の20%を償却する」
「年5%保証金から償却する」

この償却は「保証金が減る」契約内容で、当然賃借側にとって不利な内容です。

例を挙げると、家賃滞納時の補填や退去時の修繕費用に充てられる保証金として、100万円預けたとします。
この保証金、通常であれば滞納や退去時の原状回復といった賃借人の都合以外で減ることはありません
ですが「保証金の償却」があると保証金が減ってしまいます。

・「解約時に保証金の20%を償却」→保証金が100万円なら退去時に20万円引かれる
・「年5%保証金から償却する」→保証金が100万円なら毎年5万円ずつ引かれる

できれば削除してほしい内容ですが、どうしても保証金の償却が必要といわれた場合は、損失が限定されている「解約時償却」にしましょう。

原状回復時の業者指定

退去時の契約内容についても確認しておかないと、退去時に高額な費用がかかってしまう場合があります。
例えば「原状回復時の業者指定」がされている場合、退去時の原状回復に貸主が指定した業者を利用しなくてはいけません。

こちらで費用の安い業者を選べず、原状回復費用が高くなってしまう可能性も
もし業者が指定されている場合は、その業者の価格や実績を確認し、場合によって指定業者を外してもらうか、原状回復費用に上限を設けるなどの交渉が必要です。

まとめ:店舗の賃貸契約でトラブルを防ぐ為に知っておくべき注意点について

店舗の契約は一度交わしてしまったら、その後のやり直しはできません
そのため、契約を交わす前に必ず契約書を隅々までよく読みましょう。こちらが不利になるような内容が含まれていないかどうか確認するためです。

もし気になる点があれば何度でも説明を受けて内容を理解し納得のうえ契約をおこなう。もしくは交渉で内容を変更してもらうよう対策をとりましょう。

場合によっては、賃貸契約に強い弁護士さんに契約書のリーガルチェックをしてもらうのも、後々のトラブル防止に有効です。

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